פסק-דין בתיק ה"פ 13935-08-11

1. המבקשת (" המבקשת" או " חסן") הגישה בקשה על דרך של המרצת פתיחה שבה עתרה לסעד הצהרתי שהיא זכאית להירשם כבעלים בנכס מקרקעין המהווה 2000/6680 חלקים בחלקה 10 בגוש 10318 (מגרש מס' 4/10 על פי תכנית חלוקה מוסכמת) (" המקרקעין" או " הנכס"), וכי זכויותיה עדיפות וגוברות על כל זכות אחרת. בנוסף עתרה המבקשת לסעד של אכיפת הסכם, שעל פיו היא רכשה את הנכס מן המשיבה 1 (" המשיבה" או " סלמאן"). בגדר המרצת הפתיחה עתרה המבקשת גם למתן סעד זמני שיאסור על המשיבה מלהוציא אל הפועל הסכם שנכרת בינה לבין המשיבה 2 (" החברה") (בקשה מס' 1), ובדיון שהתקיים ביום 28.8.11 קיבלו סלמאן והחברה את המלצת בית המשפט והסכימו להותיר על כנו צו ארעי שניתן על פי החלטה מיום 8.8.11.

2. הרקע בקיצור המתבקש הוא שבתאריך 18.3.05 נחתם הסכם בין סלמאן לבין המשיבה 3 (" משרקי"), שלפיו מכרה סלמאן את הנכס למשרקי (" ההסכם הראשון"). לימים נעשה בין סלמאן לבין משרקי הסכם נוסף, אשר חסן הייתה גם היא צד לו, שבו הוסכם שחסן תרכוש את הנכס תמורת סכום בש"ח השווה בערכו ל-160,000 דולר ארה"ב, כשסכום זה ישולם על ידי חסן למשרקי על רקע העובדה שבתאריך 2.12.06 נחתם בין סלמאן לבין משרקי הסכם לביטול ההסכם הראשון (הסכם זה, שנעשה ביום 23.12.06, יכונה " ההסכם המשולש").

3. בגין ההסכם הראשון נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, ואף שהוא בוטל על ידי ההסכם המשולש - לא נמחקה ההערה ומנגד גם לא נרשמה הערה מכוחו של ההסכם המשולש. בתאריך 7.6.11 נחתם הסכם בין סלמאן לבין החברה שלפיו מכרה סלמאן לחברה 4000/6680 חלקים בחלקה 10 בגוש 10318, ובכללם גם 2000 החלקים המהווים את הנכס (" הסכם החברה"). בגין הסכם החברה נרשמה ביום 9.6.11 הערת אזהרה וסמוך לאחר מכן, ביום 4.8.11, נרשמה הערת אזהרה לטובתה של חסן בגין ההסכם המשולש.

4. חסן טוענת שזכותה בנכס מבוססת על ההסכם המשולש שנכרת בשנת 2006 ולכן, נוכח הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (" חוק המקרקעין"), זכויותיה קודמות ועדיפות על זכויות החברה, שמקורן בהסכם החברה שנכרת רק בשנת 2011. 

5. לאחר שמיעת העדויות, עיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, הגעתי למסקנה שהדין הוא עם המבקשת ויש לקבל את תביעתה.

החתימה על ההסכם המשולש

6. העניין העיקרי שיש להכריע בו הוא הטענה שהעלתה סלמאן שהיא מעולם לא חתמה על ההסכם המשולש. נקל להבין שלטענה זו חשיבות מכרעת, שכן אם היא נכונה כי אז נמצאת תביעתה של חסן חסרת יסוד, ומנגד אם אינה נכונה כי אז לכאורה יש בהוראת סעיף 9 בחוק המקרקעין כדי לשמש בסיס לתובענה בכפוף לשיקולים של תום לב או העדרו, בכל הקשור למחדל לרשום הערת אזהרה בגין ההסכם המשולש. מפאת חשיבותו של עניין זה אדון בו תחילה ולאחר מכן, במידת הצורך, אתייחס גם לראיות שהביאו הצדדים האחרים, היינו חסן, החברה ומשרקי.

7. סלמאן הגישה ביום 23.10.11 הודעה שצורפו אליה שלושה תצהירים: תצהיר שלה עצמה מיום 13.9.11, תצהיר של בנה מר אדיב עיאס (" עיאס") מיום 16.10.11, ותצהיר של עורך דין א' סעדי (" עו"ד סעדי") מיום 25.8.11. עם זאת, על רקע התפתחויות שהיו במהלך הדיון לא הוגשו תצהיריהם של סלמאן ושל עו"ד סעדי כראיה, ולעובדה זו חשיבות רבה כפי שאסביר להלן.

8. התובענה שהגישה חסן נסמכת על ההסכם המשולש (אשר העתקו צורף כנספח ב' לתצהירה התומך בהמרצת הפתיחה). בעמוד השלישי של ההסכם המשולש מצויות שלוש חתימות בהתאם לצדדי ההסכם, היינו סלמאן כצד א', חסן כצד ב' ומשרקי כצד ג'. יצוין, כי במקום שנועד לחתימתה של סלמאן מצויה חתימה בטביעת אצבע. ליד החתימות על ההסכם מצוי כיתוב בכתב יד לאמור " הנני לאשר כי צד א' וצד ב' חתמו בפני" ומתחת לכך החותמת של עו"ד סעדי וככל הנראה גם חתימתו. ההסכם המשולש הוא, אם כן, ראיה לכאורה לתוכנו, ובאין ראיה לסתור אותו זכאית חסן לאכוף אותו בכפוף, כאמור לעיל, לשיקולים של תום לב או העדרו וכיוצא באלה.

9. טענתה של סלמאן כנגד התובענה הייתה שהיא " מעולם לא חתמה על ההסכם המכונה "ההסכם המשולש "" (סעיף 2 לתצהירו של עיאס (מש/2); ההדגשה במקור, א"ק), ובהתאם להלכה שהטוען טענה החשובה לעמדתו במשפט נושא בנטל הראיה להוכחתה (ע"א 8385/09  המועצה המקומית סאג'ור נ' סונול ישראל בע"מ (9.5.11)), היה על סלמאן להוכיח את טענתה. אכן, נטל הראיה להוכחת עובדה שלילית, היינו שהיא לא חתמה על ההסכם המשולש, הוא בדרך כלל קל יותר מאשר הנטל להוכחת עובדה חיובית (ע"א 296/82 ד"ר ישעיה נבנצאל נ' ג'רסי ניוקליאר - אבקו איזוטופוס אינק, פ"ד מ(3) 281, 302 (1986)), אלא שכפי שאסביר להלן - סלמאן לא הביאה כל ראיה שהיא לסתור את קיומו של ההסכם המשולש ואת חתימתה הלכאורית עליו, וגם התנהלותה במהלך הדיון תומכת בטענותיה של חסן.

10. כאמור לעיל, על ההסכם המשולש מצוי כיתוב הנחזה להיות אישורו של עו"ד סעדי על כך שסלמאן חתמה על ההסכם המשולש. על רקע זה דחיתי בשלבים המוקדמים של ההתדיינות את בקשותיה של חסן להשמעת עדים, נוסף על עדותה של חסן עצמה, מפני שסברתי שאם תישמע עדותו של עו"ד סעדי עצמו, יהיה בה כדי לאפשר לי לקבוע אם יש ממש בהכחשתה של סלמאן את חתימתה על ההסכם המשולש, אם לאו. עו"ד סעדי הוזמן למתן עדות בישיבה שנקבעה ליום 18.4.12, ומשלא התייצב - הוצא כנגדו צו הבאה לבקשת חסן. עו"ד סעדי הגיש בקשה לביטול צו ההבאה (בקשה מס' 23), וטען כי במועד שאליו הוזמן הוא היה חולה, וכי מכל מקום הוא זומן לעדות גם מטעם סלמאן והחברה ולא היה מקום לזמנו כעד מטעמה של חסן. בבקשה הוא הוסיף וציין כי אינו מתחמק ויופיע לדיון הבא, שנועד ליום 2.7.12. ביקשתי את תגובות הצדדים לבקשה ואלה השיבו, כל אחד מטעמיו, שאינם מתנגדים לביטול צו ההבאה, וכך הוריתי.

11. בדיון שהתקיים ביום 2.7.12 לא התייצב עו"ד סעדי, ולאחר ששמעתי את טענות באי כוח הצדדים בעניין זה הוריתי שתצהירו מיום 25.8.11, שלפי הודעתה של סלמאן יובא כחלק מראיותיה, לא ישמש כראיה בתיק זה. אוסיף עוד כי בא כוח המבקשת ציין באותו דיון שבשעתו, כאשר עמד על הפרק ביטול צו ההבאה, הוא לא התנגד לכך מפני שהוא ציפה שעו"ד סעדי יתייצב לדיון. בא כוח החברה הודיע כי מנקודת ראותה של החברה עדותו של עו"ד סעדי איננה נחוצה ולכן אינו מבקש להעיד אותו או לזמנו, ואילו בא כוחה של סלמאן הודיע, גם אם בשפה רפה, שהיא תוותר על תצהירו ועל עדותו.

12. משאלה הם פני הדברים, נותרת בעינה המסקנה הלכאורית שנוכח אישורו של עו"ד סעדי על גבי ההסכם המשולש, הרי שסלמאן חתמה עליו כצד א' (היינו כמוכרת). אלא שבכך לא הסתיים העניין. בתום הדיון שהתקיים ביום 2.7.12 ועם סיום שמיעת הראיות מטעמה של חסן, ביקש בא כוחה של סלמאן לשוב ולדון בבקשה, שלא נעתרתי לה בשעתו, לאפשר לו להביא חוות דעת של מומחה בעניין האותנטיות של טביעת האצבע שהוטבעה על ההסכם המשולש כדי לקבוע אם של סלמאן היא, אם לאו. בא כוחה של חסן התנגד לבקשה ובא כוחה של החברה הצטרף להתנגדות. לאחר ששקלתי את הטענות שהועלו, דחיתי את הבקשה, בין השאר מפני שנראה היה שראיותיה של סלמאן כוללות את תצהירה שלה, כמו גם את תצהירו של עיאס, וסברתי שדי באלה כדי לבסס את גרסתה של סלמאן. לאחר שניתנה ההחלטה הודיע בא כוחה של סלמאן שמחמת מצב בריאותה היא לא תוכל להעיד והעד היחיד מטעמה יהיה עיאס. מטעם זה גם לא הוגש כראיה תצהירה של סלמאן.

13. כסיכום ביניים ניתן לומר שבאין טענה שהעותק הצילומי של ההסכם המשולש, שצורף כנספח ב' לתצהירה של חסן, אינו מתעד נכונה את המסמך המקורי (להבדיל מן הטענה שהחתימה של צד א' המופיעה עליו איננה חתימתה של סלמאן), המסקנה הלכאורית היא שהמסמך משקף הסכם בין סלמאן לבין חסן ומשרקי, שלפיו חסן שילמה למשרקי את הסכום שהיה על סלמאן להשיב לאחרונה בעקבות ביטולו של הסכם מיום 19.6.05 שנעשה בין סלמאן לבין משרקי, ותמורת התשלום למשרקי תועברנה לחסן זכויותיה של סלמאן בנכס. במצב דברים זה היה על סלמאן להראות כי, כטענתה, החתימה שהוטבעה על ההסכם המשולש איננה חתימתה.

14. בתצהירו של עיאס (מש/2) ניכר מאמץ להציג גרסה עובדתית שהחתימה על ההסכם המשולש איננה חתימתה של אימו, הלא היא סלמאן. בין השאר נטען כי אימו הונחתה על ידו מזה שנים רבות שלא לחתום על כל מסמך שהוא, אלא אם הוא עבר עליו ואישר אותו קודם לכן. נטען גם שעם קבלת התביעה הוא הציג בפני אימו את ההסכם המשולש, ו" על פי בדיקה שנערכה על ידינו טביעת האצבע המופיעה על ההסכם הנ"ל - אינה שייכת לאימי" וכי, למיטב ידיעתו, אימו גם הגישה תלונה על זיוף חתימתה למשטרת ישראל. עוד נטען, שעל פי בדיקה שהוא ערך עם עו"ד סעדי התברר לו שהאחרון הולך שולל על ידי אחיה של חסן שטענו שאימו חתמה על ההסכם, ועל יסוד טענתם זו אימת עו"ד סעדי את החתימה של סלמאן על ההסכם המשולש. עוד נאמר בתצהיר שההסכם המשולש מעולם לא הוצג בפניו או בפני אימו, ולראשונה נודע להם על קיומו רק לאחר שהוגשה התובענה.

15. מצאתי את עדותו של עיאס כבלתי ראויה לאמון. למרות מאמציו הרבים לשכנע שההסכם המשולש לא היה ולא נברא, מסקנתי היא שההסכם היה גם היה, שסלמאן חתמה עליו בידיעתו של עיאס וכי הכחשתו עובדה זו אינה אמת. למסקנתי זו יש מספר נימוקים והיריעה קצרה מלמנות את כולם, ולדעתי די במה שיצוין כדי להראות שיש למסקנה זו על מה שתסמוך. אזכיר תחילה את מכתבו של עיאס מיום 19.7.09 לעו"ד מ' משרקי (מב/2) שבו הוא כתב לו, בין השאר, כי הוא עומד לרשותו בכל עת וכי אימו תחתום על כל מה שיידרש כדי שהוא יוכל לממש את הזכויות " בהתאם להסכם מיום ה-23.12.06, וגברת נהלה (משרקי, א"ק) ובעלה יקבלו את כספם מחברת על הדרך ויתר החייבים". מכתב זה הוצג לעיאס בחקירתו הנגדית על ידי בא כוחה של משרקי, והוא אישר את דבר קיומו ואת נוסחו, אלא שלטענתו תוכנו של המכתב הוכתב לו על ידי עו"ד משרקי (עמ' 29 לפרוטוקול). הוא חזר על דבריו אלה בחקירתו הנגדית על ידי בא כוחה של חסן (עמ' 35 לפרוטוקול), וכשנשאל על ידיו אם מקרי הדבר שבמכתבו נזכר התאריך 23.12.06 שהוא מועד ההסכם המשולש, חזר וענה שאת הנוסח הזה הכתיב לו עו"ד משרקי ולכן המכתב (מב/2) נוסח כפי שנוסח. דברים אלה של עיאס רחוקים מלהניח את הדעת ואין בהם אפילו תחילתו של הסבר לאזכור התאריך 23.12.06 במכתב. אם יש ממש בהכחשתו הגורפת של עיאס כי אימו חתמה על ההסכם המשולש, ניתן היה לצפות שההסבר שהוא ייתן לתוכן מכתבו (מב/2) יהיה שונה, כגון שלתאריך 23.12.06 יש משמעות אחרת הידועה לו ולעו"ד משרקי, ולכן הוא הסכים לתכתיב כביכול של נוסח המכתב. בנוסף, נאמר במכתב שמשרקי ובעלה יקבלו את כספם מחברת 'על הדרך' שהיא - כמסתבר מעדות אחרת שנמסרה במשפט - חברה השייכת לאחיה של חסן, ולא היה בפי עיאס כל הסבר לאמירה שמשרקי תקבל מהם את הכסף, ולכן מתחייבת המסקנה שמכתבו של עיאס (מב/2) שנכתב בשנת 2009 משקף את הדברים כהווייתם, היינו שההסכם המשולש אכן נעשה, שכלולה בו התחייבות להשיב למשרקי את כספה, וכי התחייבות זו תקוים על ידי חברת 'על הדרך' הקשורה לחסן.

16. ישנם סממנים נוספים בעדותו של עיאס התומכים במסקנה שאין לתת בה אמון. בסעיף 4 לתצהירו ציין עיאס שאימו הגישה תלונה למשטרת ישראל על זיוף חתימתה על ההסכם המשולש. דברים אלה אינם מתיישבים עם אמירה אחרת בתצהירו (בסעיף 8), שהוא או אימו לא ידעו מעולם על ההסכם המשולש והתוודעו אליו לראשונה לאחר שהוגשה התובענה, היינו בשנת 2011. עניין הגשת התלונה במשטרה עלה גם בחקירתו הנגדית, כשהוא אמר (בעמ' 31 לפרוטוקול) את הדברים הבאים: " בהתאם להמלצת המשטרה הזמנתי את ראש מז"פ המומחה מס' 1 בארץ שיבוא, ובא ולקח ממנה צילומים ובדק את טביעות האצבע, בגלל מצבה הבריאותי הוא הקדים הכל, כי ביקשנו לבדוק את החתימה שלה, על ההסכם המשולש כי היא לא חתמה עליו, על יתר ההסכמים היא לא טענה שהיא לא חתמה. ולפי מה שהוא אמר הסיכוי גדול מאוד שזה לא חתימה שלה, אבל הוא לא רצה לתת חוות דעת". למשמע הדברים צפוי היה שיובא מטעמה של סלמאן ולו בדל ראיה התומך בכך שהיא הגישה תלונה במשטרה, שהמשטרה אכן בדקה אם החתימה על ההסכם המשולש היא חתימתה, ואולי שאכן יש בנמצא חוות דעת של המחלקה לזיהוי פלילי בעניין החתימה. לדבר מאלה לא הובאה ראיה כלשהי ואני מסיק, לכן, שהדברים הם דברים בעלמא אשר אין להם כל ערך ראייתי.

17. בחקירתו הנגדית נשאל עיאס לגבי החזרת הכסף למשרקי, שהיא אחד העניינים שעליהם נסב ההסכם המשולש שאותו, כזכור, הכחיש עיאס. כשהתבקש להסביר כיצד הוחזר הכסף הוא אמר שהדבר נעשה על ידי אחד מאחיה של חסן, וכשנשאל אם יש לכך תיעוד הוא השיב " יש ביני לבינו התחשבנות יש לי צ'קים של 700-800 (צ"ל אלף, א"ק) ש"ח". כששב בא כוח חסן וביקש הוכחה להחזרת הכסף, שב עיאס והשיב תשובות סתמיות אשר לא ניתן להסיק מהן כי כי הכסף הושב.

18. עיאס גם נשאל מדוע ויתרה סלמאן על עדותו של עו"ד סעדי, ותשובתו הייתה שלא היה ויתור על העדות אלא ש" הוא מתחמק מבית המשפט. למה הוא מתחמק: כי הוא יודע שמה שהוא כתב זה לא אמת, אין לזה זכר לאמת הוא לא ראה את אמא והיא לא חתמה. כל פעם אמר משהו אחר. אני מסביר לך, הוא מתחמק, ולא אני, זמנו יקר והוא לא צריך לחכות לסעדי. כל יום הוא משנה גרסה אחרת, אתה רואה עם מי יש לך עסק" (עמ' 34 לפרוטוקול) . כמו בעניינים אחרים, גם תשובה זו של עיאס היא סתמית ואין בה כל ממש. בתצהירו של עו"ד סעדי, אשר לא הוגש כראיה, הוא הצהיר כי אימת את חתימתה של סלמאן על ההסכם המשולש על יסוד דבריהם של אחיה של חסן כי סלמאן חתמה בטביעת אצבעה. אם הצהרה זו אכן נכונה, ולכך אדרש בהקשר לעדותו של תייסיר חסן (" תייסיר"), כי אז סלמאן - או ליתר דיוק, עיאס - היו צריכים לעשות כל מאמץ על מנת לגרום לכך שעו"ד סעדי יתייצב לעדות ויאשר את הנאמר בתצהירו. ויתורו של בא כוח סלמאן על עדותו של עו"ד סעדי מקים את ההנחה שאם עו"ד סעדי היה מעיד, הייתה עדותו מזיקה לעניינה של סלמאן וסותרת את דבריו האמורים של עיאס (ע"א  9656/05  נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.08)), וגם בכך אני מוצא תמיכה למסקנתי בדבר חוסר מהימנות גרסתו ועדותו של עיאס.